慧眼智行 2026商办资产运营表现30 北京中海金融中心、深圳卓越世纪中心T1领衔

专题：2026观点商办暨资管大会

　　来源：观点指数

　　摘要：北京中海金融中心、京城大厦、科学之门A塔、深圳卓越世纪中心T1、亚洲金融大厦等为代表的30个写字楼项目脱颖而出，领衔破局。

　　观点指数步入存量深度竞争阶段，国内商办市场告别规模扩张与地段红利依赖，叠加供应高位、空置承压、价格内卷、招商去化遇阻等多重挑战，资产分化愈发明显。

　　能否以精细化运营夯实经营底盘、以产业集聚提升圈层价值、以专业资管筑牢周期韧性，已然成为衡量优质商办资产的核心标尺。

　　基于此，观点指数研究院依托全国重点城市商办资产长期监测数据库与量化评估体系，构建起涵盖运营实效、盈利质量、管理能力、创新能力、品牌影响力、绿色ESG、产业导入、资本潜力等多维度评估体系，对市场主流项目进行全面、客观、专业的综合测评，旨在甄选出真正具备周期韧性、标杆示范效应与长期价值增长潜力的优质资产，为行业转型提供可参考、可复制的实践范本。

　　“2026商办资产运营表现30”研究样本聚焦全国重点城市，涵盖北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及成都、重庆、南京、杭州、武汉、长沙、珠海、厦门、苏州等重点城市的核心商办市场，从中客观评估，严选出30个表现突出的写字楼项目，汇聚成研究成果。

　　最终以北京中海金融中心、京城大厦、科学之门A塔、深圳卓越世纪中心T1、亚洲金融大厦等为代表的30个写字楼，凭借卓越的运营策略、突出的资产效能和强大的市场影响力等优势脱颖而出，成为行业发展的标杆案例。

　　北京作为全国商务核心高地，入围阵容囊括北京保利国际广场、北京合景国际金融广场、北京招商局大厦、北京中海金融中心、北京中信大厦、京城大厦、亚洲金融大厦等标杆项目。

　　其中北京中海金融中心立足城市核心板块，是期内首都二环内唯一新建的TOD综合体，总建筑面积约36.6万平方米，融汇国际5A甲级写字楼、合院商业街区大吉巷、文化保护区及城市绿地景观，将国家级“零碳”科技与百年宣南文脉融为一体，打破了传统商务建筑的冰冷边界，让高端商务与市井生活在此和谐共生。同时依托中海商务成熟的运营管理体系，通过绿色节能改造、精益成本管控与全周期租户服务，在行业价格战内卷中坚持价值运营。

　　亚洲金融大厦则凭借亚投行总部驻地的核心定位，成为首都国际金融交往与绿色智慧办公的标杆，项目集聚国际机构、金融央企及龙头企业，租户结构优质、租金与出租率韧性充足，以高规格硬件、精细化服务与地标影响力等优势，成为商务办公的运营范本。

　　京城大厦作为北京经典高端商务楼宇，历经多轮周期，凭借品牌底蕴、成熟圈层与持续焕新等品质，实现存量资产的价值重塑。

　　上海入围项目群星荟萃，高端商务与科创办公双轮驱动，集聚科学之门A塔、上海中心大厦、上海恒隆广场、上海环贸广场、兴业太古汇等“城市封面”资产。其中科学之门A塔扎根张江科学城核心，紧扣新质生产力发展大势，项目依托陆创AI加速器集聚人工智能、空天信息、机器人等前沿赛道企业，联动产业资源实现技术与应用场景的精准匹配。其空间分层、产业聚焦资本赋能等多元融合模式，为商办资产对接新经济、培育新动能提供可复制范式，成为张江科学城产业集聚的核心引擎。

　　广州集结广州国际金融中心、广州周大福金融中心、侨鑫国际金融中心等核心地标，城市总部商务能级持续领跑华南。其中广州国际金融中心近期引入谷歌重磅入驻，进一步强化了项目国际总部集聚效应与全球商务影响力，吸引大批外资企业、科技巨头与金融机构落地。

　　深圳入围项目包含深圳卓越世纪中心T1、深圳平安金融中心、中国华润大厦、前海嘉里中心、深圳·星河双子塔，集聚湾区总部经济、科创金融与现代服务业资源。其中深圳卓越世纪中心T1作为深圳核心商圈标杆商务集群，以大体量办公载体、完善配套生态与市场化精细资管为核心优势，集聚金融、科创、专业服务等龙头企业，空间适配灵活，是深圳商务写字楼规模化、专业化运营的典型代表。

　　纵观本次入选的30个项目，横跨一线及新一线等核心城市，涵盖地标新作与存量经典，共同跳出行业“以价换量”的低端内卷，坚定走向运营为王、产业为核、服务为本、资本适配的高质量发展路径。它们以精细化管理夯实经营底盘，以产业导入激活资产价值，以绿色创新与生态共建构筑差异化壁垒，成为稳健穿越周期的标杆。

　　在存量竞争与资本变革并行的行业新阶段，相信30个标杆项目的成熟实践，将持续引领商办行业摆脱低价内卷、深耕价值运营，助力行业实现长效共生与高质量发展。

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